До недавнего времени офисы build-to-suit были представлены единичными случаями на отечественном рынке недвижимости. Однако эксперты прогнозируют, что уже в ближайшие год-два спрос на них поднимется. Что это за формат и почему ему пророчат популярность в скором будущем — вы узнаете в нашей сегодняшней статье.
Главное, чтобы «костюмчик» сидел
Для того, чтобы лучше понять специфику таких офисов, рассмотрим каким в принципе бывает девелопмент (деятельность, связанная с созданием объектов недвижимости):
— Speculative («теоретический», «спекулятивный») — главная роль в проекте принадлежит застройщику (деволоперу): он — инициатор идеи и он же берет на себя финансовые риски и маркетинговое продвижение продукта.
— Fee («за фиксированную плату») — застройщик является рядовым исполнителем, создавая типовой объект: сразу после сдачи здания/помещения для последнего ищется покупатель или арендатор.
— Build-to-suit (дословный перевод с английского — «построенный по размеру») — девелопер создает объект под конкретного заказчика.
Недвижимость последнего формата (сокращенно — BTS) нас и интересует. В России объекты BTS часто встречаются среди складских и производственных помещений. А вот среди офисов они практически не представлены. И у этого несколько причин. Офисы — сложнее по планировке и дороже по стоимости, чем те же склады. Создать такой объект по индивидуальному проекту — трудоемкая работа для застройщика и большие расходы для заказчика. А найти для него потом нового хозяина (если такая ситуация возникнет) очень не просто. Ведь помещение «заточено» под запросы определенного клиента, а значит, «приемникам», скорее всего, придется озаботиться его перестройкой. Поэтому еще несколько месяцев назад офисы «под заказ» были не особо востребованы. Но эксперты полагают, что кризис, вызванный пандемией, все изменит.
Вечная классика
Сейчас большинство предприятий несут убытки: идут массовые отказы от офисных площадей. Но через какое-то время бизнес начнет «приходить в себя». На рынке активизируются прежние игроки и появятся новые участники. И пусть маркетологи предрекают, что многие компании после окончания пандемии переведут сотрудников на постоянную удаленку. Классические офисы пока никуда не денутся. Соответственно, на них появится повышенный спрос в самое ближайшее время. Но требования к организации офисного пространства, видимо, поменяются: от усовершенствованной планировки (с более удобной и дистанцированной рассадкой сотрудников) до улучшенных инженерных систем (вентиляция, кондиционирование и т.д). А значит, крупным компаниям, располагающим бюджетом, проще «заказать» офис с учетом новых требований и индивидуальных нужд, чем платить за перестройку типового помещения. Эксперты ожидают, что уже в конце 2020 года популярность таких объектов начнет набирать обороты. А об аренде склада в Краснодаре — читайте здесь.
Каждому свое
О минусах офисов BTS мы уже упомянули: проблема перепродажи помещения другому собственнику, большие расходы на строительство, сложность архитектурных решений. А в чем же преимущества таких объектов?
Что имеет заказчик?
Тут плюсы очевидны. Он получает помещение, идеально поддерживающее бизнес-процессы своей организации:
— максимально эффективная планировка,
— удобное рабочее пространство,
— грамотно выстроенная логистика внутри компании.
Да, офисы «под заказ» стоят немало. Но дешевле сразу построить объект «под себя», чем тратить деньги на перепланировку типового помещения. Экономия в таких случаях может составить до 10-15%.
Что имеет девелопер?
Застройщик получает гарантию, что объект будет реализован на 100%. Ведь он уже имеет договор с конкретным клиентом. И это без всяких затрат на рекламу. Однако и спрос с него тоже высокий. Это не рядовое помещение, которое «кто-нибудь да возьмет». Объект должен удовлетворять пожеланиям заказчика и отвечать общепринятым строительным нормам: безопасному размещению инженерных и дополнительных мощностей, безупречному функционированию лифтов, грамотному подключению коммуникаций для IT, бесперебойной работе противопожарной системы и т.д. Так что, придется соответствовать. А о том, как выгодно арендовать склад в Челябинске можно узнать в этом разделе.
Посткризисные перспективы
Безусловно, не все компании и предприятия в ближайшем будущем смогут позволить себе офисы формата BTS. В конце концов, на это нужны средства. И многим по-прежнему будет проще арендовать дешевое помещение, чтобы иметь возможность отказаться от него в любой момент. Тем не менее, аналитики утверждают, что востребованность объектов «под заказ» на российском рынке коммерческой недвижимости вырастет в разы.
