Экономика 5 июн 2024 15:00 Ирина Тетерева, Ирина Перечнева, «Эксперт»
«Эксперт» представляет рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков и особых экономических зон, подготовленный по итогам 2023 года. Несмотря на то, что темпы прироста числа таких площадок замедлились, спрос на них уверенно растет, при этом смещаясь в сторону регионов Дальнего Востока.
Парковый ландшафт
В России продолжается создание профессиональных индустриальных площадок, хотя темп их роста замедлился. По итогам 2023 года в обзор Ассоциации индустриальных парков были включены 407 площадок — это на 7% больше 2022 года; ранее количество площадок росло в среднем на 20% в год.
Всего за 11 лет развития этого сегмента рынка общее количество рабочих мест в индустриальных парках (ИП) и особых экономических зонах (ОЭЗ) превысило 310 тыс., на площадках разместили производства 5,2 тыс. резидентов.
Аналитический центр «Эксперт» восьмой год формирует рейтинг инвестиционной привлекательности ИП и ОЭЗ.
Анализ привлекательности индустриальных площадок проводился на основе сопоставления двух индексов: клиентоориентированности менеджмента и инвестиционного потенциала (см. методику).
Критерием вхождения в исследование является размер площадки: для greenfield-проектов это как минимум 40 га, для brownfield-проектов — 50 тыс. кв. м.
В рейтинг по итогам 2023 года вошло 144 площадки, из них 40 особых экономических зон и 104 индустриальных парка. По сравнению с предыдущим в него добавилось 25 новых площадок, 14 из которых — ОЭЗ.
География участников исследования значительно расширилась. В рейтинг этого года вошли площадки, расположенные в 54 регионах (на 7 больше по сравнению с 2022 годом). Рейтинг пополнили объекты, созданные в Тверской, Новгородской, Курской областях, Пермском крае, Чеченской и Чувашской Республиках, Ханты-Мансийском АО.
По итогам 2023 года в зону влияния столичных городов Москвы и Санкт-Петербурга попали 34 индустриальные площадки, география которых охватывает 6 регионов, включая Московскую, Ленинградскую, Калужскую и Владимирскую области.
Пять индустриальных площадок получили наивысшие рейтинговые оценки «высокий уровень клиентоориентированности» и «максимальный инвестиционный потенциал». Все они представляют собой особые экономические зоны («Технополис Москва», «Санкт-Петербург», «Ступино Квадрат» «Дубна», «Исток»). Лидер по клиентоориентированности в этой группе парков — ОЭЗ «Технополис Москва». Площадка получила наивысшие оценки по уровню клиентоориентированности за счет широкого спектра сервисов. Но основные позиции в расчете индекса инвестиционной привлекательности обеспечивает все же московская локация.
Во второй пояс вошли 60 участников рейтинга. В основном это производственные территории, имеющие потенциал роста за счет новых резидентов (средний уровень заполняемости — 62%) и их обеспечения современной инфраструктурой. Средний возраст таких площадок — девять лет. В этом поясе наивысшие оценки по клиентоориентированности менеджмента управляющих компаний и инвестиционному потенциалу получили семь площадок: четыре в Татарстане, а также по одной в Самарской, Свердловской и Ульяновской областях. Как и годом ранее лидером по клиентоориентированности в этой группе парков является Камский индустриальный парк «Мастер» в Татарстане.
В третий территориальный пояс вошли 24 площадки, 5 из которых — ОЭЗ, а 19 — индустриальные парки. Как правило, это площадки, расположенные в зоне сильных вторых городов либо крупных административных центров среднего уровня социально-экономического развития. Оценку «высокий уровень» по клиентоориентированности в этой подгруппе получили пять индустриальных парков и одна ОЭЗ технико-внедренческого типа. Не первый год лидером в этой группе является СКИП «Мастер» в Ставропольском крае, получивший оценку «высокий уровень» по клиентоориентированности и «максимальный уровень» по инвестиционному потенциалу. Почти половина площадок этой группы по инвестиционному потенциалу получила оценку «высокий уровень».
Удаленные от экономически развитых центров площадки вошли в четвертый пояс.
В тройке лидеров — ОЭЗ ППТ «Оренбуржье», на втором месте Новокузнецкий индустриальный парк, третья позиция за ОЭЗ ППТ «Калуга Людиново».
Большинство площадок (70%), вошедших в данную группу, относительно молодые (функционируют менее десяти лет) и свободные (средний уровень их заполняемости — 37%).
Из 17 участников этой группы 7 имеют статус ОЭЗ и, соответственно, возможность автоматически предоставлять налоговые и таможенные преференции. Это создает дополнительные стимулы для привлечения инвесторов и повышения привлекательности территорий в целом.
В пятом поясе оказалось девять парков, не вошедших в предыдущие группы по причине наибольшей удаленности от центров экономического роста. Четыре из девяти площадок данного пояса созданы менее пяти лет назад. При достаточно высоком инвестиционном потенциале площадок уровень клиентоориентированности оценивается как «базовый», что свидетельствует о недоиспользованности потенциала территории базирования и достаточно узком спектре оказываемых услуг со стороны управляющих компаний.
Фото: Сергей Елагин/Бизнес Online/ТАСС
Запрос резидента
Потребность в производственных площадях между тем растет. Трансформация экономики и переход к новому экономическому циклу спровоцировали новый виток инвестиционной активности, а с ним и спрос на земельные участки. Новости пестрят сообщениями о запуске резидентами площадок новых проектов. Это свидетельство того, что компании могут реализовать с помощью этого механизма инвестиционные идеи.
По словам генерального директора ОЭЗ «Санкт-Петербург» Тамары Рондалевой, в прошлом году управляющей компании удалось заключить соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности с восемью компаниями на общую сумму 12,8 млрд руб.: «В результате реализации этих проектов в регионе появится 1611 рабочих мест».
Существенно усилить приток инвесторов удалось и в ОЭЗ «Тольятти». По словам генерального директора ОЭЗ «Тольятти» Сергея Андреева, сейчас на площадке запущены в работу 19 заводов: «В частности, в 2023 году состоялось открытие первой очереди Тольяттинского комбината пищевых продуктов. Предприятие занимается переработкой масличных и зернобобовых культур, рафинацией и фасовкой подсолнечного масла. Инвестор вложил в организацию производства 9,41 млрд руб., на заводе создано 624 рабочих места».
Запросы инвесторов на фоне трансформации экономики заметно меняются. Исторически ключевым критерием при выборе промышленной площадки была выгодная локация. По словам руководителя индустриального парка «Марьино» Александра Паршукова, сейчас к этому добавляются полная инженерная подготовка, возможность быстрого старта производства, сформированная бизнес-среда и качественное окружение.
Генеральный директора АО «Портовая особая экономическая зона „Ульяновск“» Олег Непочатов отмечает также рост потребности в готовых производственных помещениях.
«Резиденты все чаще ищут готовые к использованию объекты, которые позволяют им быстро развернуть свое производство», — добавляет Тамара Рондалева.
По наблюдениям генерального директора Технополиса «Химград» Айрата Гиззатуллина, тип инвестора, который выбирает индустриальную недвижимость, тоже изменился: «Нет международных транснациональных корпораций, с которыми мы долгие годы выстраивали отношения. К нам приходит отечественный инвестор. Ему нужны мощности для расширения производства для того, чтобы занять освободившиеся рыночные ниши или расширить их на фоне роста спроса на продукцию».
Впрочем, некоторые площадки все же находят возможность сохранить инвестпривлекательность у международных инвесторов, но с других географических рынков. Так, в ОЭЗ «Ступино Квадрат» инвесторы из Индии строят уже четвертый завод
Многие участники исследования говорят об эволюции запросов на сервисы управляющих компаний. По словам коммерческого директора хабаровского индустриального парка «Авангард» Тимофея Казарцева, инвесторы в условиях выстраивания новых экономических связей особенно ценят помощь в организации работы на принципах взаимной кооперации: «Компании хотят получить синергию между резидентами, и инструменты поддержки со стороны УК должны быть направлены на реализацию совместных проектов».
Но ключевое и, пожалуй, самое сложное для исполнения требование — обеспечение трудовыми ресурсами. По словам Айрата Гиззатуллина, инвесторы ждут от площадок помощи в решении кадрового вопроса: «Я думаю, что именно это фактор станет определяющим в развитии конкурентной среды. Инвестор пойдет на те площадки, где будет решен кадровый вопрос».
Индустриальные площадки для поиска ответа на этот вызов уже и сами инвестируют в образовательные программы. Так, ОЭЗ «Алабуга» создала образовательный центр «Алабуга Политех» по подготовке квалифицированных рабочих. Его выпускники получают гарантированное трудоустройство в компаниях-резидентах.
Андрей Антипов
Генеральный директор ОЭЗ «Титановая долина»
Инфраструктурный рывок
Работа особых экономических зон дает заметный эффект для бюджетов регионов. Так, резиденты ОЭЗ «Титановая долина» в Свердловской области уплатили в виде налогов, таможенных сборов и страховых платежей за все время работы более 9,7 млрд руб., в том числе — 917,9 млн руб. за 2023 год. Резиденты уже инвестировали в свои производства более 26 млрд руб., в том числе 6,5 млрд руб. — за 2023 год. Создано свыше 2 тыс. рабочих мест.
Продолжается развитие инфраструктуры ОЭЗ. В 2023 году на площадке «Уктус» были построены и введены в эксплуатацию сети водо- и электроснабжения, хозяйственно-бытовой канализации.
Закончено строительство железнодорожной инфраструктуры площадки «Верхняя Салда». Проект реализован в рамках концессионного соглашения между РЖД и правительством Свердловской области, которое было заключено по инициативе губернатора Евгения Куйвашева в 2020 году.
Созданная инфраструктура позволит организовать транспортное обслуживание промышленных площадок резидентов на качественно новом уровне.
Восточный вектор
В России исторически по совокупной площади индустриальных парков лидировали Центральный (ЦФО) и Приволжский (ПФО) федеральные округа. В ЦФО сейчас функционирует 149 парков, в ПФО — 90. Представители индустрии профессиональной недвижимости между тем давно говорили о том, что для выравнивания региональных диспропорций крайне важно стимулировать создание площадок по всей территории России. Изменение вектора внешнеэкономических связей и логистических потоков привело к росту заинтересованности инвесторов в развитии бизнеса в восточном направлении. Однако в Дальневосточном федеральном округе всего 15 действующих и создаваемых парков и ОЭЗ.
По словам Тимофея Казарцева, спрос на услуги парка огромный: «Наш индустриальный парк заполнен более чем на 90%, в основном это маркетплейсы, ритейлеры, производственный бизнес, есть компания по выращиванию овощей. Для нашего инвестора важно сокращение операционных и логистических издержек. Хабаровск является логистическим хабом и крупнейшим транспортным узлом, который соединяет Европу и Азию. Учитывая запрос на логистические услуги, мы хотим начать реализацию нового проекта по созданию сухого порта „Авангард“».
Российский сектор профессиональной индустриальной недвижимости накопил большой опыт, который оказался востребован уже и на международном уровне. Об этом говорит результат реализации проектов на рынках стран Центральной Азии. Так, при участии технополиса «Химград» были открыты два технопарка в Узбекистане: в городах Чирчик и Джизак. Это позволило локализовать производство российских компаний на территории этой страны.
«Мы считаем наш опыт успешным и прорабатываем вопрос по реализации таких проектов еще с рядом дружественных стран. Обсуждаем создание индустриальных парков в Таджикистане, Азербайджане. В будущем считаем перспективным выход на рынки Египта, Монголии, Индии», — считает Айрат Гиззатуллин.
Кстати, один участник исследования, Камский индустриальный парк «Мастер», готовится ввести в эксплуатацию в 2025 году промышленный парк в Навоийской области Узбекистана. По словам генерального директора «Мастера» Фарида Закирова, инвестиции составят $40 млн: «Этот проект расширяет нашу географию и выводит управляющую компанию с национального на международный уровень».
Новые драйверы
Участники исследования считают, что в дальнейшем у рынка профессиональной индустриальной недвижимости появятся новые драйверы.
Тимофей Казарцев считает, что одним из ключевых драйверов отрасли станет спрос со стороны сегмента e-commerce.
Развитию рынка поможет и запущенная в прошлом году программа промышленной ипотеки, считает Сергей Андреев: «У предприятий появилась возможность с помощью льготных кредитов развивать свои производства в условиях ограниченного бюджета».
Правда, первоначально участники рынка рассчитывали, что этот инструмент будет задействован и при строительстве инфраструктуры самих парков и ОЭЗ, однако законодатель ограничился только поддержкой потенциальных инвесторов промышленных площадок.
Участники рынка на перспективу отрасли смотрят оптимистично. Тимофей Казарцев полагает, что благодаря специфике рынок индустриальной недвижимости сыграет важнейшую роль на этапе перехода российской экономики в новую фазу: «Формирование индустриально-складских площадок создает условия для взаимовыгодного сотрудничества, а синергетический эффект способствует выводу российской экономики на новую траекторию уверенного роста».
Дальнейшее развитие Александр Паршуков также связывает с ростом числа услуг, которые управляющие компании будут предлагать резидентам: «Это могут быть сервисы, связанные с персоналом, централизованными закупками сырья, помощью в поиске новых рынков сбыта, налаживанием деловых контактов».
По мнению Айрата Гиззатуллина, рынок индустриальной недвижимости сыграет ключевую роль в поддержке быстрорастущих сегментов российской экономики: «На наших площадках успешно будут развиваться производства в сфере легкой промышленности и компании высокотехнологичных секторов. Такие инвесторы будут предъявлять высокие требования, поставив перед управляющими компаниями новые сложные задачи. Их реализация не только откроет возможности для эффективного развития новых бизнесов в этих отраслях, но и выведет сам рынок промышленной недвижимости на другой уровень конкурентоспособности».
МЕТОДИКА СОСТАВЛЕНИЯ РЕЙТИНГА
Цель рейтинга — независимая внешняя оценка привлекательности и клиентоориентированности индустриальных площадок России для потенциальных инвесторов.
В рейтинг включаются только действующие индустриальные парки (ИП) и особые экономические зоны (ОЭЗ), удовлетворяющие следующим условиям:
соответствуют Национальному стандарту (по оценке Ассоциации индустриальных парков России); площадь территории не менее 40 га для greenfield-проектов либо площадь производственных помещений не менее 50 тыс. кв. м для brownfield-проектов.
Из рассмотрения исключались создаваемые площадки из-за невозможности достоверно оценить предлагаемые ими услуги и прочие параметры.
Анализ привлекательности индустриальных площадок проводился на основе сопоставления двух индексов: клиентоориентированность менеджмента индустриальной площадки и ее инвестиционный потенциал.
Клиентоориентированность менеджмента индустриальной площадки оценивает спектр развития услуг и сервисов, предоставляемых действующим резидентам либо инвесторам на территории площадки, стоимость минимально необходимого набора ресурсов для осуществления производственной деятельности, а также информационную политику управляющей компании.
Инвестиционный потенциал индустриальной площадки оценивает привлекательность размещения производств на территории площадки с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности человеческими ресурсами, уровня развития региона локации площадки, а также наличия действующих законодательных преференций для резидентов.
Структура индексов
Источники информации
Для обеспечения наибольшей объективности и независимости оценки, все расчеты осуществляются на основе открытых данных.
Основными источниками информации являются:
Геоинформационная система «Индустриальные парки. Технопарки. Кластеры» Минпромторга РФ Портал «Индустриальные парки и ОЭЗ России» Ассоциации индустриальных парков Федеральная служба государственной статистики ЕМИСС Федеральное казначейство Министерство финансов РФ Банк России Сервисы «СПАРК-Интерфакс» Рейтинговое агентство «Эксперт РА» Сайты индустриальных площадок и особых экономических зон России и пр.
Рейтинговая шкала
Расчет индексов осуществляется на основе суммирования закодированных данных в зависимости от их типа: в двоичной кодировке либо нормируются относительно максимальных / минимальных значений по выборке. Кроме того, по ряду показателей значения взвешены с учетом коэффициентов.
Результаты расчетов индексов оцениваются по шкалам в зависимости от вхождения в соответствующий интервал. Границы интервалов определены методом кластерного анализа на основе полученных данных по всей выборке индустриальных площадок.
Клиентоориентированность менеджмента:
Базовый уровень (до 11,53) Расширенные возможности (от 11,53 вкл. до 22,50) Максимальный уровень (больше 22,50 вкл.)
Инвестиционный потенциал площадки:
Средний уровень (до 18,28) Высокий уровень (от 18,28 вкл. до 22,18) Максимальный уровень (более 22,18 вкл.)
Распределение ИП и ОЭЗ в рейтинговой таблице осуществлялось по двум уровням:
В зависимости от вхождения индустриальной площадки в соответствующий территориальный пояс:
1-й пояс — в радиусе до 120 км от Москвы и Санкт-Петербурга; 2-й пояс — в радиусе до 120 км от центров экономического роста, обозначенных в Стратегии пространственного развития РФ до 2025 года, а также площадки, попадающие в зону 250 км от Москвы и Санкт-Петербурга; 3-й пояс — в радиусе до 250 км от экономических центров; 4-й пояс — в зоне до 500 км от Москвы, Санкт-Петербурга и региональных экономических центров; 5-й пояс — все остальные площадки, не попавшие в обозначенные выше пояса.
Расчет осуществлялся на основе координат площадки и городов, от которых отсчитывалось расстояние.
В зависимости от значения индекса клиентоориентированности менеджмента площадки. Расположение площадок внутри групп соответствующего пояса ранжировалось от наибольшего значения индекса к наименьшему.
Загрузить «Рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков и особых экономических зон по итогам 2023 года»
